השקעה באתונה – עובדות ומספרים – כל מה שרצית לדעת על השקעה באתונה
יוון – ובמיוחד אתונה – הפכה לאחת הזירות המעניינות להשקעה בנדל"ן:
מחירים נוחים, שוק בעל מגמת עלייה, ביקוש מתמיד לדירות, תיירות חזקה, והזדמנות נדירה לקבלת אשרת שהייה אירופאית דרך השקעה.
ה־Golden Visa, שמוענקת לרוכשי נדל"ן החל מ־250,000 אירו עד 800,000 יורו מושכת משקיעים מכל העולם.
תובנות מפתח:
- השוק באתונה ממשיך לעלות: עליות מחירים על בסיס חודשי .
משקיעים זרים שמשקיעים במיליארדים, כמו הסינים שמעוניינים בגולדן ויזה, משמרים את עליות המחירים - תמריצים ממשלתיים כמו גולדן ויזה הופכים את ההשקעה למשתלמת.
דרישות ראשוניות
מה זה AFM? מספר זיהוי מס יווני – חובה לכל מי שמעוניין לרכוש נכס ביוון.
AFM (Arithmos Forologikou Mitroou) .
חשבון בנק יווני:
אמנם לא חובה לצורך הרכישה עצמה, אך חשוב מאוד לנוחות הניהול השוטף – תשלומים, שכירות, שירותים ועוד. פתיחה חשבון מחייבת דרכון, AFM, הוכחת כתובת והכנסה.
מסגרת חוקית – והחובה שלך לדעת
חובה לשכור עורך דין ונוטריון
בניגוד למה שרבים חושבים – ביוון עורך הדין והנוטריון הם גופים נפרדים.
- עורך הדין מייצג אותך, בודק את הנכס, ומכין חוזה
- הנוטריון מאשר ומחתים את חוזה הרכישה ורושם את העסקה בטאבו
- מהנדס מבצע בדיקת נאותות
בדיקת נאותות כוללת:
- בדיקת בעלות מלאה במרשם (Ktimatologio)
- בדיקת עיקולים/חובות
- בדיקה פיזית של הנכס ע"י מהנדס
- בדיקת עמידה בחוקי בנייה, תכנון ושמירה ארכיאולוגית
מיסוי – כל מה שצריך לדעת
מיסים ברכישה:
| פריט | עלות משוערת |
| מס רכישה (נכס יד שנייה) | 3.09% |
| מע"מ על נכס חדש | 24% (מושעה עד סוף 2024) |
| שכר טרחת עו"ד | 0.4–2% + מע"מ |
| שכר טרחת נוטריון | 0.65–2% + מע"מ |
| רישום בטאבו | 0.5–1% |
| עמלת תיווך (אם יש) | כ־2% + מע"מ |
מס רכוש שנתי ENFIA:
משולם ע"י כל בעל נכס (גם תושב חוץ).
החישוב לפי מ"ר, אזור, גיל הבניין וכו'.
טווחים נפוצים: 100–300 אירו לשנה לדירות ממוצעות.
נכסים יקרים יותר – גם 500–700 אירו בשנה (נדיר, ולא מתאים לדירות השקעה)
מס הכנסה – על שכירות:
- עד 12,000 אירו בשנה – מס של 15% בלבד
- בין 12,001 ל־35,000 אירו – 35%
- מעל 35,000 אירו – 45%
אמנת מס עם ישראל:
- אין כפל מס – רווח ממכירה ממוסה רק ביוון כרגע,
- מאז 2008 אין מס רווחי הון על מכירה (נכון להיום – 0%)
אישור מרו"ח יווני על תשלומי המס באתונה יפטור אותך ממיסוי בישראל
תהליך רכישה – שלב אחר שלב
- הגדרת מטרות ותקציב
- הוצאת AFM
- פתיחת חשבון בנק
- איתור נכס מתאים
- בדיקת נאותות עם עו"ד ומהנדס עפ הצורך
- חתימה על חוזה סופי מול נוטריון
- רישום הנכס בטאבו
- חיבור לשירותים ותחזוקה שוטפת ע"י חב' ניהול
סיכום
- אתונה היא שוק עולה, אבל צריך לדעת מה קונים
- עו"ד, נוטריון, רואה חשבון – הם חובה, ושיהיו אמינים וראויים
- הבירוקרטיה ברורה – למי שמלווה נכון
- המיסוי נוח למשקיעים ישראלים, כולל פטור ממס שבח
- הכי חשוב: מיקום, שקיפות, והבנה מקצועית
רוצה לדעת אם זה נכון עבורך?
צור קשר – ונגלה אם זו התחלה של חיבור שיכול להוביל אותך להשקעה עם שקט ותשואה.