עיסקאות הכל כלול – מציאות או אשלייה

עיסקאות הכל כלול – כמה נוח ככה יקר

יזמים ישראלים מציעים עסקאות שנשמעות כמו פיתרון מושלם: דירה קטנה, משופצת ומרוהטת, מוכנה להשכרה יומית (Airbnb), עם ניהול צמוד והכנסה פסיבית מובטחת. אבל כשמקלפים את שכבת הברושור – מגלים מציאות אחרת לגמרי.

יופי עולה ביוקר

הדירות בעסקאות האלה קטנטנות – 21 עד 30 מ"ר – אבל נמכרות במחירים שמגיעים ל־4,000 עד 5,000 אירו למ"ר, מה שאומר 100,000 עד 150,000 אירו לדירה בגודל של חדר. זה פי שתיים ויותר ממחיר השוק באזורים האלה¹.

מה באמת קורה מאחורי הקלעים? היזמים קונים בניינים ישנים באזורים מוחלשים, מגדירים אותם כ"מתפתחים" או "תוססים", משפצים ומשדרגים, רהוט יפה ומיתוג נוצץ – ואז מציעים אותם במחירים מופרזים, בלי קשר לשווי האמיתי².

והתוצאה? יעברו 4–5 שנים עד שהשוק יאזן את הפער. עד אז, הכנסה מהשכרה יומית לא תכסה את הפער, ורווח אמיתי – לא יגיע.

כשאדריכלות פוגשת רגולציה

"פנטהאוז"? לא תמיד. דירה בקומה 6, לא מעט דירות נמכרות כקומת גג או קומה גבוהה שאינה קיימת עדיין, בהבטחה שהאישור לבנייתה בדרך. גם יזמים ותיקים מודים: תוספות בנייה באתונה הן כאב ראש רגולטורי אמיתי³. בלי היתר מסודר – אין עסקה. רק עורך דין מטעמך יכול לאשר שהכול תקין.

מילים יפות, רחוב בעייתי

המשווקים יודעים לנסח היטב: "מרכז מתחדש", "אזור צעיר ותוסס", "שכונה באווירה אירופאית". אבל כשמגיעים לשטח – מגלים מציאות שונה. אל תוותר על ביקור פיזי בשכונה, ביום וגם בלילה⁴.

סיור השקעות או מופע מכירות?

סיורים קבוצתיים מתוזמנים כדי ליצור תחושת "כולנו יחדיו"  לחץ, מחיאות כפיים, ומבצעים "ליום אחד בלבד". זו לא סדנת העצמה – זו עסקת נדל"ן. קבלת החלטה בלחץ היא מתכון לצער.

עורך הדין שלך – לא שלהם

עו"ד שמציע המוכר? ייצג כנראה בעיקר אותו. אתה זקוק לליווי עצמאי, מקצועי, מטעמך בלבד. דרוש עו"ד יווני, רו"ח ומהנדס שאינם תלויים באף יזם.

למה כל כך קשה למכור את זה הלאה?

רכשת דירה קטנה במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק – רק בזכות עיצוב וריהוט? כשתרצה למכור, תגלה שהקונים המקומיים לא שם. היווני לא ישלם מחיר מופרז לדירה של 25 מ"ר. תישאר תלוי רק במשקיעים זרים – בדיוק כמוך.

רוצה להשקיע נכון?

אפשר גם אחרת – בלי תבניות מוכנות מראש ובלי מחירים מנופחים. כשאתה בוחר ליווי אישי, אתה מקבל ליווי מלא – משלב בחירת הדירה ועד השיפוץ, הריהוט והכנתה להשכרה – אבל לפי התקציב שלך, בלי להכפיל את עלות הנכס.

והתוצאה? דירה איכותית, מותאמת אישית, עם פוטנציאל תשואה אמיתי – ולא קופסת גפרורים מעוצבת. נכס שאתה גאה בו – ושהשוק יכבד גם בעתיד.

אל תחפש קיצורי דרך. אל תשלם פרמיה רק כדי שמישהו יארגן לך הכול ויבטיח לך שקט. השקעה טובה לא נמדדת לפי מידת הנוחות – אלא לפי איכות התשואה.באמת רוצה להשקיע ולהרוויח? תתעקש על שקיפות, על בדיקות, על מיקום נכון, ועל עסקה שמבוססת על ערך אמיתי – לא על פיתוי חזותי.

אתונה היא באמת הזדמנות נהדרת – כשהיא תפורה בדיוק למידות שלך.
אל תיתן לאחרים להכתיב את הדרך או לקבוע עבורך את המחיר.
בחר בליווי שמעמיד אותך במרכז, ובצע את הצעד הבא להשקעה בטוחה, מדויקת ומשתלמת.